昆明日报：面对“报复性还贷” 优化贷款规则才能多方共赢 2023年2月更新
文章来源:未知时间:2023-02-10 点击:
春节过后，许多购房者去银行提前偿还贷款。有人说，报复性消费还没有到来，但“报复性还款”出现了。
面对集中的“报复性贷款偿还”，许多银行拒绝了。买家去银行申请提前偿还抵押贷款，要么支付违约金，要么被要求预约，预约将等待几个月。一般来说，债权人会尽一切可能向债务人要钱。然而，在抵押贷款的场景中，有一个荒谬的场景，债权人不愿意偿还，背后的问题值得认真思考。
买家在申请抵押贷款时，可以选择LPR浮动利率或固定利率。固定利率的优点是，无论通胀率如何变化，银行如何提高利率，利率都是固定的，借款人按照最初约定的利率偿还抵押贷款。在选择浮动利率后，借款人将按照新的抵押贷款利率偿还抵押贷款。
因此，当利率上升时，有利于选择固定利率的买家；而选择浮动利率的人，如果抵押贷款利率上升，借款人的还款金额也会相应增加。但另一方面，当利率下降时，选择浮动利率的人支付的利息将会降低，而选择固定利率的人将会支付更多。此时，他们选择提前还款，以降低贷款成本。
现在就是这样。以前第一套房利率一般在5%-6%之间，今年直接跌破4%。南宁、珠海等地的第一套房利率甚至低至3.7%，其他城市大多在3.8%-3.9%左右。
今年1月，中国人民银行、中国银行业和保险监督管理委员会发布通知，决定建立第一套住房贷款利率政策的动态调整机制。新建商品房销售价格逐月下降的城市，可以分阶段维持、降低或取消当地第一套住房贷款利率政策的下限。在这一政策下，至少有数百个城市的抵押贷款利率突破了4。
另一种情况是，尽管许多人选择LPR浮动利率，但他们的贷款基本上是浮动的，即基准利率再次浮动 20-30 一个基点。随着经济形势的变化，国家政策放松了房地产信贷，一些地方的抵押贷款利率不再提高基点，甚至反过来也降低了基点。这种变化也让更多的人选择提前偿还贷款。
贷款买房的人都知道，利率的差异会造成很大的还款差异。假设贷款100万元，利率4%，30年等额本息还款，每月还款4774元，总还款171.8万元；如果利息上升到6%，每月还款将达到5995元，总还款额将上升到215.8万元。也就是说，每月还款1200元左右，总还款44万元左右。若贷款较高，达到300万元，每月多还约4000元。
很多人有钱不提前还贷，其实是拿钱投资。过去，一些银行的财务收入可以超过6％，考虑到财务管理可以保持现金流动性，即使利率无法赶上抵押贷款，许多人也更愿意把钱掌握在自己手中。然而，随着财务收入的下降，差异变得更大，最好还清贷款。
与此同时，疫情对经济的影响还没有消退，再加上全球形势对经济的潜在影响，很多人担心收入会下降。收入下降后，还款压力会增加。如果买家手里有足够的钱，甚至可以从亲戚朋友那里借一些低于房贷利息的钱，他们会考虑提前还贷，缓解每月的现金流压力。
面对“报复性还款”，银行应按合同办事。如果采取合同以外的方式关闭网上预约，或故意延长审批时间，防止居民提前还贷，从长远来看意义不大。
对于贷款人来说，减少提前还款最直接的方法当然是降低存量抵押贷款的利息。然而，尽管降低股票抵押贷款利率可以减少提前偿还贷款的现象，但银行收入也会减少，这也会使固定利率制度名存实亡。但在公平性方面，利息差异太大是不公平和不可持续的。只要利差造成的损失大于房地产重新转让的成本，购房者甚至会通过改变业主来提前偿还贷款。在这方面，金融机构可以考虑补丁，使固定利率和浮动利率之间的利差不大于一定程度。
宏观上，减少提前还款，让居民把钱留在经济运行中，可以扩大消费和投资，有利于经济稳定。为了实现这一目标，贷款人需要觉得不提前还款更具成本效益。在这方面，各方也应该站在买家的角度思考问题，以实现双赢局面。
