去年8月，昆明市推出 以建行云南分行为试点，完成了全省首个二手房“带押转让”，成为全国首批实施新政的城市之一。现在快半年过去了。近日，中国农业银行昆明分行、中国中国银行云南分行相继宣布发放全省首笔“抵押转让”二手房抵押贷款。据了解，中国工商银行和农村信用社也在昆明开展了这项业务。
去年8月，昆明开始实施“带押过户”
二手住房“抵押转让”是指在二手住房交易过程中，卖方可以在未偿还抵押贷款的情况下直接完成转让登记；买方可以带抵押转让，直接获得银行贷款。
“带押过户”交易涉及的每一笔资金都将受到监管，不需要“过桥资金”、“垫资”可以实现转让登记，降低交易成本和风险。因此，业内普遍认为，“带押转让”将使二手房市场更加活跃。
但如果进一步实施“带押过户”，对于改善需求，尤其是刚需群体，释放改善需求具有重要意义。
自去年8月以来，许多城市发布了二手住房“抵押转让”的消息，大多数银行只能实现银行“抵押转让”，银行不支持，但也有少数银行开展跨银行“抵押转让”业务，支持商业贷款 公积金组合贷款“带押过户”也比较少见。
云南房地产网络从昆明多家银行了解到，上述五家银行进行“抵押转让”不支持跨银行，要求卖方贷款和买方贷款必须在同一银行，即农业银行、中国银行称“系统”意义，只有纯商业贷款，如果卖方是商业贷款 不能办理公积金贷款的组合贷款。
一家银行的客户经理还告诉小边，他从公积金中心得到的消息是，昆明的银行还没有实施组合贷款“抵押转让”。
此外，在他们看来，“抵押转让”实际上更关注买方的资格，“因为只有当买方获得我们银行的贷款资格时，他们才能进入下一步，而对于卖方来说，他们只需要确保房屋没有被扣押，在其他银行有两笔抵押贷款。”
银行在处理过程中也是如此。首先，买卖双方先到银行进行资格审批。经批准后，银行将与买卖双方一起到产权部门查询交易房屋情况，看是否有查封或二次抵押。查询通过后，银行将审批流程报产权部门核实，核实无问题后，到公证处签订抵押和抵押转让协议。
“带押过户”对激活昆明二手房市场和改善需求具有重要价值
接下来，我们将进入贷款环节。首付资金到达后，银行将冻结。余款到达后，房东的剩余贷款将先还清，剩余部分将解冻并释放给房东。
在这方面，一家银行的客户经理说，在使用“抵押转让”后，银行的贷款周期比以前缩短了很多。”当然，我们也希望实施这一政策，因为这对客户来说仍然非常方便，”客户经理说。
除四大国有银行和农村信用社外，昆明其他银行尚未开展“带押转让”业务。云南房网致电华夏银行、招商银行、交通银行、福云银行、广发银行、兴业银行、上海浦东发展银行，均答复无法办理此业务。
昆明一位中介人士表示，昆明这五家银行可以“抵押转让”基本上是在最近一周开始处理，其余尚未开展，主要取决于银行和住房管理局政策对接进度，小化妆通过打电话给银行也了解到，暂时不能处理银行，有些是因为必要的过程还没有完成。
去年8月昆明出台“带押转让”政策时，曾表示，改革将在建行试点，业务成熟后逐步向其他金融机构实施。
目前，向其他银行推广“带押转让”业务似乎指日可待。但从激活二手房市场、最大限度释放改善需求的角度来看，昆明的“带押转让”还有两点需要改进:
1、目前，五家银行只能在本行办理。预计未来将有银行推出跨行办理。虽然跨行办理存在“肥水流入外人田”的弊端，但我们可以考虑在政策端支持跨行办理，以增加激活市场、释放和改善需求的力度。
2、云南住房网注意到，去年昆明开始试点“带押转让”时，自规局、住房和城乡建设局、建设银行联合完成了第一项业务，没有公积金中心的参与。要实现组合贷款和纯公积金贷款的“带押转让”，需要公积金中心的配合。下一步，建议完善涉及公积金贷款的“带押转让”政策和平台支持，扩大新政的覆盖范围。
