“2022年12月底，中介发朋友圈说2023年1月贷款利率会上调。当时担心利率上升，但最近听说第一套房利率还是3.9%。”天津一位买家告诉中新经纬。
近日，中国人民银行、中国银行业和保险监督管理委员会发布通知，决定建立第一套住房贷款利率政策的动态调整机制。新建商品房销售价格环比同比下降三个月的城市，可以分阶段维持、降低或取消当地第一套住房贷款利率政策的下限。
据上海易居房地产研究院统计，近三个月房价持续下跌的城市有38个。与2022年9月的23个城市相比，16个城市仍然符合条件，7个城市不符合条件，22个城市新增。中新经纬采访发现，一些不合格的城市已经将首套房贷款利率调整到4.1%，郑州、福州、厦门等新进入合格名单的城市暂时没有变化。
天津、武汉等城市保持3.9%，部分城市保持不变
据机构统计，2022年9月和2023年1月，天津、武汉等16个城市均在名单中。2022年10月，天津、武汉将首套房贷利率降至3.9%。
1月9日，中新经纬作为购房者咨询工行天津贷款部。一名工作人员表示，2022年底，他收到通知，第一套房贷款利率将于2023年1月10日实施。LPR(贷款市场报价利率)减少20个基点，即从3.9%恢复到4.1%。然而，在央行和中国银行业和保险监督管理委员会5日发布文件后，上述通知被取消，LPR仍减少40个基点。
武汉也类似于天津的情况。虽然房地产经纪人表示，武汉的抵押贷款利率从3.9%上升到4.1%，下降到3.9%，但中国工商银行武汉一家分行的工作人员表示，这是中介机构为了促进买家尽快签订合同而发表的声明。事实上，自去年12月底以来，该行首套房贷款利率一直保持在3.9%的水平。
此外，与9月份相比，有22个新的合格城市。1月10日，中新经纬拨打郑州、福州、太原、南宁、沈阳、厦门、长春、无锡、金华、扬州等地银行和房地产中介电话，均告知首套房贷利率为4.1%，暂时未变更。
中国建设银行郑州某支行一名工作人员表示：“目前，第一套房贷款利率仍为4.1%，未收到通知是否会调整利率。”。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受中新经纬采访时指出，金融监管部门的通知是指，如果符合“新商品房销售价格环比下降，连续三个月同比下降”的条件，可以根据实际情况选择调和，不需要调整。
房价上涨，城市首套房利率恢复4.1%
根据通知，在后续评估期内，新建商品房销售价格环比和同比连续三个月上涨，从下个季度开始，首套商品房贷款利率下限应恢复。
目前5年以上LPR报价为4.3%，全国首套房贷利率下限为相应期限LPR减20个基点，即4.1%。
相比之下，昆明、大理等7个城市的房价不再符合“新商品房销售价格环比下降，连续三个月同比下降”的条件。根据采访，一些城市的抵押贷款利率已经恢复到4.1%。
大理市一位中介告诉中新经纬：“目前第一套房贷款利率为4.1%，3.95%的贷款利率仅为2022年12月31日。”。中国银行大理某分行的一位客户经理也表示，去年年底第一套房贷款利率为3.9%，今年刚刚提高到4.2%。如果你选择在中国银行贷款，信用调查良好，你可以调整到最低4.1%。
昆明、贵阳和泉州也是如此。贵阳一家房地产经纪人表示，2022年12月底贵阳首套房贷款利率为3.9%，目前已恢复到4.1%。泉州一家房地产经纪人表示：“泉州以前的利率是3.8%，目前已提高到4.1%。”。
未来抵押贷款利率如何走？
自2022年以来，住房信贷政策进行了三次重大调整。去年5月，央行、中国银行业和保险监督管理委员会发布通知，将购买普通自有住房的第一套商业住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减少20个基点，第二套住房贷款利率下限保持不变。9月，央行和中国银行业保险监督管理委员会分阶段放宽部分城市首套住房贷款利率下限。符合条件的城市政府可以在2022年底前独立决定新发放的首套住房贷款利率下限，两套住房贷款利率政策下限保持不变。2023年1月，央行、中国银行业监督管理委员会发布文件，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
在这种情况下，许多地方的第一套住房贷款利率下降。据贝壳研究院统计，2022年12月，第二套房贷主流利率指数环比继续下降。12月，第一套主流利率平均为4.09%，第二套平均为4.91%，环比基本持平，同比下降155%BP和100BP，创历史新低。截至2022年12月18日，19个城市首套房贷主流利率已降至4.0%以下。
楼市资料图 资料来源：中新经纬 万可义摄
据央视新闻报道，住房和城乡建设部部长倪红在接受采访时指出，应大力支持购买第一套住房。应降低首付比和第一套利率的人应该降低。对于购买第二套住房的人，我们应该给予合理的支持。以旧换新、以小换大、生育多子女的家庭应给予政策支持。原则上，那些购买三套以上住房的人不支持，也就是说，他们不为投机者重新进入市场留出空间。
招聘联合会首席研究员董希淼告诉中新经纬，住房贷款利率实际上形成了“三层定价机制”：一是央行在全国层面确定全国利率政策下限；二是地方层面，地方政府在全国利率下限的基础上确定地方住房贷款利率下限；第三，在银行层面，银行与借款人协商确定实际住房贷款利率，综合考虑客户资格、资本成本等因素。
董希淼指出，第一套住房贷款利率政策的动态调整机制是调整第一套住房贷款利率的下限，而不是第一套住房贷款利率。如何定价住房贷款仍由银行和借款人约定。在当前住房消费需求疲软的情况下，预计将有更多的银行实际上对大多数借款人实施抵押贷款利率下限。“未来，符合条件的地方首套住房贷款利率下限可能在3.5%-4.1%之间。董希淼说。
值得注意的是，抵押贷款利率贷款市场报价利率(LPR)除了加分，5年以上的LPR也影响到最终的抵押贷款利率水平。
LPR首期报价将于2023年1月20日进行。自2022年以来，LPR三次下调，5年以上LPR累计下降35个基点，目前为4.3%。
根据市场观点，5年以上的LPR报价仍有下调空间。中国民生银行首席经济学家温斌表示，LPR可能在2023年初再次不对称下调，更有必要降低股票抵押贷款利率。
东方金城首席宏观分析师王青表示，为了促进抵押贷款利率的进一步下降，除了放宽第一个抵押贷款利率的下限外，还需要先降低5年期LPR报价。王青判断，2023年1月1日抵押贷款重定价日后，5年期LPR报价可能下调0.15个百分点。
